מסחרי מנהלי נכסים מסחריים גובים על בסיס אחוז שכר דירה שנגבה או שכר דירה בשל. ה"שכירות שנגבתה" מורכבת מהכספים שגבתה החברה, בעוד ש"דמי השכירות המגיעים" הוא הסכום שחייבים השוכרים, ללא קשר לשאלה אם הם משלמים בפועל את דמי השכירות. רוב מנהלי הנכסים המסחריים עובדים בתשלום של עד 3% מדמי השכירות המגיעים.
התאמת גלילי
שכירות תיאום גלילי שכירות לניהול נכס מסחרי הוא חלק חשוב בהערכת הביצועים של נכס להשכרה. זה עוזר לך לפקח על תזרים המזומנים של נכס, לזהות משלמים איטיים רגילים ולצפות בעיות פוטנציאליות של תזרים מזומנים. מסמך זה גם יעזור לך להשוות את הכנסות השכירות של הנכס שלך עם דמי השכירות הנוכחיים בשוק.
חשוב להבין את רול השכירות מכיוון שתזדקק לו כדי להגיש בקשה להלוואה או למכור נכס. יתרה מכך, זה יעזור לך לזהות דיירים עבריינים בזמן. רול שכירות מתוחזק היטב יקל עליך באינטראקציה עם צדדים שלישיים.
גליל השכירות יכול לשמש גם ככלי בדיקת נאותות לפני הרכישה. לפני רכישת נכס, חשוב לבדוק האם ההכנסה המדווחת תואמת את ההכנסה בפועל. לדוגמה, אם בעל בית מדווח על הכנסה של 50,000 דולר, אך בדוח רווח והפסד כתוב שבעים וחמישה אלף דולר, זה יכול להיות סימן לצרות. רול השכירות יודיע לך גם אם הנכס הוא השקעה טובה.
פנקס השכירות מפרט את המידע על כל יחידה ודייר. זה גם מציג עמלות איחור או הפקדות. זהו מידע חיוני עבור מלווים בעת מימון מחדש של נכס ומשקיעים בעת רכישה.
קביעת שכר דירה
משא ומתן על שכר דירה מסחרי הוא תהליך מסובך, אך הוא יכול לייצר מצב של win–win לשני הצדדים. לשוכר עסקי פוטנציאלי יהיו עלויות הקשורות בבעלות ובהפעלת עסק, והוא או היא ירצו להבין כיצד שכר הדירה משתלב בעלויות אלו. לעומת זאת, בעל נכס ירצה לקבוע שכר דירה המבטיח תזרים מזומנים חיובי.
בקביעת שכר דירה עבור נכסים מסחריים, מומחים מתחשבים במגוון רחב של גורמים. אלה כוללים את גודל החלל, השכונה, המיקום, השטחים הרבועים השימושיים, השכירות המשותפת של הנכס ופריסה של הנכס. יתרה מכך, הם שוקלים כמה לקוחות צפויים לעבור בנכס.
טיפול בבקשות תחזוקה כמנהלי
נכסים, טיפול בבקשות תחזוקה הוא היבט חשוב בתפקידך. עליך לתעדף את הבקשות הללו כדי להבטיח שהן יטופלו בזמן. כך תוכלו למנוע מתח וטרחה תוך השגת פתרונות חסכוניים. זה גם יעזור לך להימנע מבזבוז זמן על עניינים לא חשובים.
השוכרים מצפים לתגובה מהירה מבעלי הדירות כאשר הם מדווחים על בעיות תחזוקה. בהתאם לחומרת הבעיה, אתה אמור להיות מסוגל להגיב תוך חמש עד עשר דקות. כדאי שתהיה לך גם תוכנית תגובה ותוכנית חירום. זה יעזור לשמח את הדיירים ויעזור לך לקבל חידוש שכירות.
תוכנית תחזוקה מוצלחת יכולה לעזור למנהל נכסים להפחית מחזור, להפחית עומסים ולהגדיל את הרווחים. זה גם משפר את המוניטין של מנהל הנכס. מסיבה זו, חיוני שתהיה לדיירים דרך קלה ומהירה לתקשר עם חברת ניהול הנכסים. מלבד שיחות טלפון, הם צריכים להיות מסוגלים גם לתקשר באמצעות דואר אלקטרוני, הודעות טקסט ומדיה חברתית. בנוסף, כלי לניהול נכסים צריך לאפשר לדיירים להגיש בקשות תחזוקה באופן מקוון. זה הופך את הטיפול בנושאי תחזוקה לנוח עבור הדיירים.
תיעוד נכון חיוני גם לניהול הנכס. לאחר קבלת בקשה לתחזוקה, חשוב לתעד אותה בתיק הדיירים. על בעל הבית לציין גם את התיקונים שבוצעו ואת הצעדים הבאים שננקטו. בנוסף, יש צורך במעקב מול השוכר במקרה חירום. זה יבטיח שכל הצדדים יישארו באותו עמוד.
תשלום הוצאות תפעול רגילות
שירותי ניהול נכסים מסחריים גובים דמי ניהול. עמלות אלו הן בדרך כלל אחוז מדמי השכירות ברוטו הנגבים מהדיירים. עמלה זו מסייעת לכסות את השכר של מנהל הנכס וצוות אחר באתר. אם בנכס שלך יש מספר דיירים, ייתכן שתצטרך לפצל איתם עלויות אלו. אם אתה הבעלים של מתחם גדול, ייתכן שתרצה לשכור צוות של אנשים לנהל את הנכס שלך.
בדרך כלל, הוצאות התפעול מפורטות בהסכם החכירה. הוצאות אלה עשויות לכלול דברים כמו ביטוח, ארנונה, שירותי ניקיון ושיווק. אבל כדאי להיות מודעים גם למה שאסור לגבות. יש כמה דברים שאתה יכול לעשות כדי למזער את ההוצאות הללו.
בניין דירות טיפוסי רב–משפחתי מכניס שכר דירה של $65,000 לחודש. עם זאת, זה עולה 50,000 $ בהוצאות תפעול מדי חודש. הוצאות אלה כוללות תשלומי משכנתא, ארנונה ושירותים. כלול גם פחת. זהו אחוז משמעותי משכר הדירה שלך. חשוב להבין שהוצאות התפעול יכולות להסתכם בלמעלה משני שלישים מסך ההכנסות שלך.
ללא קשר לגודל הנכס המסחרי שלך, אתה יכול לנקוט בצעדים כדי לצמצם את ההוצאות הללו. אתה יכול לעשות זאת על ידי צמצום הוצאות מיותרות ומינוף השירותים של ספקים וספקים בעלות נמוכה יותר. השלבים האלה יכולים לעזור לך לחסוך כסף ולשפר את החזר ה–ROI שלך.
מתן תוכנית עסקית לבעלים
כאשר מספקים תוכנית עסקית לבעל נכס מסחרי, אתה מלמד אותם על מספר פריטים. אתה יכול לעשות זאת על ידי הדגשת פריטים ספציפיים, כגון אסטרטגיות שכירות ושיווק, והגדרת שינויים סבירים במצב התפוסה עבור דיירים גדולים. בנוסף, התוכנית שלך צריכה לכלול מילון מונחים של מונחי נדל"ן מסחרי כדי לחזק את הרושם שאתה והצוות שלך מומחים בתחום. לדוגמה, בעוד שמממנים צפויים להכיר מונחים כמו שיעור תשואה פנימי ו–MSA, ייתכן שהם לא יודעים מה משמעות המונחים הללו.
ניהול נכסים מרובים
ניהול נכסים מרובים יכול להיות מאתגר. זה יכול להיות קשה לעקוב אחר הכל, מגביית דמי שכירות ועד תשלום מסים. מיסים מאוחרים יכולים להרוס את האשראי שלך ולהעמיד אותך בסכנת עיקול. תצטרך גם להקציב זמן לניהול התחזוקה והתיקונים של הנכסים. כמו כן, עליך להקפיד על ניהול רישומים מדויקים, הכוללים שמירת רישומי בדיקת נכסים ורשימות ראיונות דיירים.
מנהלי נכסים רבים מוצאים את עצמם מוצפים בעבודה ויש להם זמן מוגבל למאמצים אחרים. לעתים קרובות, הם מקבלים נכסים על סמך העמלות שלהם או הידע שלהם על האזור. נפח העבודה עלול לגרום להם לא למצוא זמן לבלות עם משפחתם. למרבה המזל, יש דרכים למזער את הלחץ והטרדות בניהול עסק.
אחד הכלים החשובים ביותר לניהול נכסים מרובים הוא לוח שנה. ניהול נכסים מרובים בו–זמנית דורש הבנה מפורטת של כל חלל. תצטרך לנהל שוכרים ולתת עצות לבעלי הנכס. תצטרך גם לוודא שיש לך לוח שנה לארגון ולתכנון פעילויות.
ניהול נכסים מרובים הוא מאתגר, אך ניתן לעשות זאת. ניהול נכס בודד ניתן לניהול, אך ככל שהתיק גדל, קשה לעשות זאת. אם אתם מחפשים דרך לנהל יותר מנכס אחד, עדיף להזמין מנהל נכסים מקצועי המתמחה במספר נכסים.
